近两年，一些业内人士给建发地产贴上了“新贵”、“黑马”的标签。一方面是因为行业在萎缩，但他们的业务规模却在不断增长。 2022年，逆势上扬，销量首次进入行业前十；另一方面，他们的新中式住宅正在逐步走向全国，其产品力在市场上很有竞争力，并得到越来越多业主的认可。

8月，建发地产旗下“建发国际”（HK.01908）、“建发地产”（HK.02156）、“建发和城”（SH.603909）三家子公司相继披露2023年半年报。房地产行业旗下3家上市公司主要经营指标均保持健康增长，持续稳定的发展态势让这些“黑马”成长为“千里马”。

（建发地产旗下三家上市公司结构图）

聚焦一二线城市，三只个股均表现良好

如果我们继续拆解，就能发现建发地产独特的底层逻辑。

建发地产旗下房地产投资业务实体建发国际（01908.HK）上半年实现营业收入243.59亿元，同比增长43.7%；实现归属于公司股东的利润12.84亿元，较上年同期增长5.25%。 %。

房地产板块也表现良好。上半年，建发地产（02156.HK）营业收入13.73亿元，同比增长37.7%；归属于公司股东的利润为1.72亿元，同比增长31.8%。

值得注意的是，建发地产2021年底收购的从事勘察设计、项目管理、施工等业务的“建发和成”也取得了显着增长。公司上半年实现营业收入10.59亿元，同比增长231.21%。

将开发业务与物业运营相结合是目前许多房地产企业的标准配置，但它可以进一步将业务链延伸到建设项目的前端。建发地产迈出了这一步，并取得了积极的反馈。

不仅如此，积极的发展态度并不是建立在债务积累和现金流收缩的基础上的。期末，建房地产旗下房地产开发投资主体“建发国际”银行及库存现金607.39亿元，覆盖短期债务；净负债权益比率32.01%，比上年末下降20.58个百分点；合同货款催收率达到104%，货款催收能力处于行业领先水平。

良好业绩的背后，离不开扎实的产品实力和高效的运营。

在产品研发方面，建发地产不断完善新中式产品库，创新推出“雅致宋朝”、“诗意东方”等新产品。据统计，今年上半年，建发地产已研发推出9款新产品，扎实的产品创新能力进一步巩固了建发新中式的市场地位。

在高效运营方面，首先是高效的内部组织和严格的工程标准。建发地产的每个项目均采用模块化设计和建造。通过19项质量管理标准动作和96项关键过程质量控制，确保了项目的高质量实施。二是精准征地节奏和城市布局。目前，建发房地产业务主要集中在上海、厦门、杭州、苏州等高能城市，这些城市能源水平高、回款快、风险低。据统计，上半年建发国际新增优质土地项目46个，总价值1295亿元，其中一二线城市占比86%。此外，8月底以来，一线城市率先放开“认房不认贷”等政策利好，为建发地产2023年业绩增长奠定基础。

（建发地产新中式产品图）

多元化发力，打通全业务链

在行业下行周期下，建发地产在扩大营收、保持盈利方面的优异表现更显可贵。业绩数据显示了市场对建发地产的认可，但在数字之外，建发如何进一步梳理其“无形”的认可？

答案是横向拓展业务边界，纵向细化业务粒度。

2021年底，“建发国际”完成对禾城股份（2022年更名为“建发禾城”）的收购。 “建发和成”在工程管理、建筑施工、工程材料等方面颇具实力，从前端筑起坚实的质量底线。后端，建发地产旗下物业服务平台“建发物业”提供从商业、养老、智慧社区，到家居、家政、社区团购等多元化增值服务，从从单一的社区服务发展到关注业主美好生活需求的全方位服务。定向服务。

这一系列操作符合消费者购房需求从过去的高房价预期转向对生活的高预期的转变。这尤其与去年7月28日召开的中共中央政治局会议为房地产行业下一步发展确定了“稳产业、稳民生”的主旋律相呼应。如今，房地产已逐渐回归住宅、民生属性。对于企业来说，提升“交付能力”已成为其高质量发展的必然选择。

“建发和成”加入大房建体系，与公司房地产、工程等领域的工程技术服务业务形成协同效应，助力项目“高质量交付”。

房子交房后，建发地产为客户呈现的“钻石生活”（建发地产提出的品牌口号）并没有结束。美好生活的实现，还需要长期的呵护。这也成为建发地产拓展业务边界的缩影。

据披露，除基础物业管理外，“建发物业”业务已延伸至商业、养老、智慧社区、家居、家政、社区团购等多元化增值服务，规模不断扩大。从单一的社区服务转向关注业主美好生活需求。全方位的服务，进一步注重对空间和人的服务，无疑将为市场打开更大的想象空间。

2022年，“建发地产”（HK.02156）开始探索“住宅+商业管理”双轮驱动的新发展模式。其商业管理平台已在全国布局30多个商业项目；养老方面，怡百养老院入住率进一步提升。有所改善，达到77.7%左右；智慧社区服务方面，厦门朝晖网络科技有限公司入选“福建省科技小巨人”并获得厦门市科技成果转化奖...

目前，“建发物业”业务已覆盖全国70多个城市，物业承包服务面积超过9000万平方米，服务客户超百万人次。权威第三方机构赛维咨询数据显示，2022年建发物业物业服务满意度达到93分，连续四年保持在90分以上，继续保持行业领先水平。此外，今年建发地产在克而瑞发布的“2023年领先物业管理上市公司发展潜力10强”榜单、以及发布的“2023年中国房地产上市公司增速前5强”榜单中位列第二中物智库.排名第3。

前后端结合，建发地产布局了实现美好生活的全生命周期。

（建发物业服务现场图）

品牌溢出逐渐显现，建发地产开启长线经营模式

如果把禾城和地产板块比作建发地产围绕“钻石人生”培育的内功，建发地产正在转型为内外部经营相结合的双循环商业模式。凭借卓越的建设和运营能力，建发地产及其多线品牌逐渐在行业中脱颖而出。他们从过去专注于自有项目转向拓展第三方物业服务和代建业务。这不仅提升了其品牌知名度，也成为建发地产不断拓展安全边界、保持持续稳定增长的护城河模式。

半年报显示，在品牌认知半径不断扩大的背景下，建发地产今年上半年加快海外扩张步伐，积极推进全国市场布局。上半年，新签海外拓展合同金额4.26亿元，同比增长56.9%。其中，省外支出2.33亿元，占比55%，首次超过省内。

值得注意的亮点是，截至2023年6月30日，与独立第三方签订的物业管理服务合同建筑面积约为3,730万平方米，较截至12月31日的约3,580万平方米增加约4.2%， 2022 年。%。

建发地产的建筑代理业务也发生了同样的结构性变化。

截至2022年，建发建管施工项目总数已超过110个，合同建筑总面积近2000万平方米。尤其是在福建大本营之外，建发建管已逐步将业务拓展至广州、无锡、江阴等区外城市。

房地产的每一轮调整期往往都是其发展的繁荣期。未来，机构建设或将迎来战略机遇期，成为房企抵御周期性风险的有效模式之一。海通证券还预计，“十四五”期间，代建业务市场容量或将达到2000亿元。

作为建发地产的主要施工代理单位，建发建管已经在积极布局。代建行业涵盖住宅、商业综合体及酒店、医疗养老、大型公共建筑、教育等各类建筑。形成了以轻资产运营和品牌输出为核心的良性循环新发展模式，推动了业务拓展和布局。

建发房地产建设代理业务范围从承接大国外交舞台上的“2017年金砖国家领导人厦门会晤主会场”装修工程，到保障房项目洋塘小区A09、A11地块、古螺公园等。 、厦门会展CBD地标建筑群等多个经典工程荣获中国建设工程“鲁班奖”、“国家优质工程”等多项国家级奖项。建发建管的建筑代理能力有目共睹，业务已逐步从厦门扩展到华东、华南多个城市。

（建发房产中介建设项目图）

以房地产开发业务为核心，打造“钻石生活”前端项目管理和后端物业服务能力，建发地产逐步构筑该模式的“护城河”。在此基础上，随着建发地产在全国范围内的稳步拓展，其品牌半径也同步扩大，进一步赋予建发地产更大的市场空间。内外结合，建发地产已经逐渐跑出了自己的舒适节奏。