“住房大数据动态监测”项目组与潍坊研究院根据最新潍坊指数分析研判市场走势，形成第一期一二线城市《重点城市住房市场半月报》 2024 年 9 月一半。

核心发现

国庆前夕，房地产市场政策一改“挤牙膏”政策，采取更加果断、积极的政策组合。政策力度快速加大，有利于扭转房价持续下跌预期。对房地产市场产生积极影响，可带动一二线重点项目。城市市场企稳。有利于快速降低房地产市场系统性风险。

二线城市房价整体继续下降，但降幅总体略低于一线城市。

市场预测

新政背景下，短期内以北京、上海为代表的一线重点城市成交量将有所增加，政策有效性具有一定的可持续性；长期来看，以北京为代表的核心一二线城市希望能够率先跨越这个市场周期，形成“L型”的市场走势。

主要数据

2024年9月末，房地产政策风格发生重大变化。 9月24日，中国人民银行发布宽松政策，降低存量住房利率，统一住房贷款最低首付比例。中国人民银行行长潘功胜表示，引导商业银行存量住房贷款利率下调至接近新增住房贷款利率水平，平均下调0.5个百分点左右。最低首付比例方面，首套房和二套房保持不变。国家层面，第二套房贷款首贷比例最低降低至15%。

值得注意的是，这项政策涉及国家层面，这也意味着北京、上海等一线城市也将不同程度地实施相关政策。对于需求端来说，无疑会产生积极的支撑作用，尤其有利于改善需求的释放。

在政策力度快速加大的背景下，预计一二线城市尤其是一线城市短期内成交量将有所增加。但能否传导到价格层面还需进一步监测市场反应，短期内可能性不大。长期来看，虽然原周期仍处于压力筑底阶段，但以北京为代表的一线城市极有可能率先完成筑底，走出“L型”的市场走势。

1 一线城市

具体来看，潍坊研究院数据显示，9月首月一线城市房价整体持续下跌，近半个月平均降幅达到0.62个百分点。其中，深圳下降较为明显，下降了0.72个百分点，其次是北京，下降了约0.66个百分点。一线城市中，上海降幅相对较小。近半个月下降约0.48个百分点。

2 二线城市

对于二线城市来说，房价总体仍保持下降趋势，但降幅较一线城市略收窄。近半个月，二线城市房价平均降幅约为0.53个百分点。其中，下降较为明显的城市包括厦门、东莞、宁波、武汉、苏州、南通。近半个月降幅均超过0.7个百分点，其中厦门降幅最大，约为0.98个百分点。此外，9月上半月，青岛房价指数首次上涨0.41个百分点，预示着止跌的可能。

从国家层面来看，本轮循环仍然遵循“高能级到低能级”传导和“核心到外围”传导两种机制。如果能够先稳定龙头城市和城市核心区的房价，就会从上到下、从内到外传导。从9月上半月监测数据来看，目前传导机制尚未形成。

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