近日，上海放开地价上限后的第一批商品房用地拍卖。两块待售地块均位于静安区，区位优越，配套成熟。但成交表现却大相径庭，引发市场热议。其中，曹家渡地块以溢价31.2%出让，大宁灵石地块以起拍价出让。为什么会出现“一热一冷”的现象呢？

“针对不同类型地块的不同配置策略，导致了这样的现象。”上海市规划资源局负责人对此并不感到意外：“土地出让不仅看重市场竞争的高价配置方案，更注重完善上海五个核心功能的复合配置方案”推动特大城市发展方式转变，实现高质量发展。”

回归“价高者得”的市场逻辑

静安曹家渡地块为纯住宅用地。出让期间，经过四家投标人163轮竞价，溢价率达到31.2%，创下今年上海土地拍卖最高溢价率，体现了优质纯住宅用地的市场热度和市场价值。 。

曹家渡地块现场竞拍163轮

这个“第一”意味着上海本地拍卖政策思路的转变，即回归到“价高者得”的市场逻辑。

过去几年，上海出台了多项土地拍卖调控措施，防止土地市场过热。今天为什么又提到市场化配置导向？

主要原因是房地产市场供求关系发生了深刻变化。从全国来看，我国房地产行业进入深度调整期，融资环境发生变化，不少房地产企业遇到生存挑战。与此同时，人们的住房需求也从“有还是有”转变为“好不好”。今年以来，土地市场整体不太火爆，区域分化加剧。

党的二十届三中全会指出，要更好发挥市场机制作用，营造更加公平、更有活力的市场环境，实现资源配置效率最优化、效益最大化。 9月26日，中共中央政治局明确提出，要完善土地、税收、银行等政策，推动构建房地产开发新模式。

上海市规划资源局资源利用处负责人告诉记者，为适应房地产市场供需新变化，回应人民群众对高品质住房的新期待，今年，上海商品住宅用地拍卖交易规则已完成市场化配置指导。三个跨度。

第一步，从第三批出让开始，取消住宅用地出让溢价率10%的上限，不再设定房产与土地联动价格。

第二次飞跃，从第四批出让开始，对市场知名度高的地块采取“招标+抽签”复合方式进行招标。即若竞价达到溢价率上限30%，则进入抽签流程。避免不合理的投标。

第三次飞跃是，从第五批开始，取消摇号流程，实行两轮招标、两轮优质施工标准的“双高双赛”规则。最后一轮招标不再设定保险费率上限。谁赢谁就赢。同时明确开发商可以根据市场供求情况自主确定商品房销售价格，并按照国家和上海市商品房销售管理办法实行价格备案和挂牌销售。至此，地价、房价已“双放开”。

除了交易规则调整外，越来越多的优质地块和核心区地块上架，主要集中在徐汇、静安、杨浦、虹口等中心城区。记者梳理发现，今年出让地块50%以上位于外环，而近期批次地块主要集中在中心城区。

“一系列改革举措不仅不断向市场释放积极信号，为房地产市场注入信心和动力，也为企业留下一定的利润空间，让有实力、有能力的开发商和优质土地‘走进来’” “双向”，从供给侧引导开发商做好产品、提供好房子。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

总体来看，今年上海本地拍卖市场平稳有序，逐渐呈现避寒回暖、止跌企稳的态势。截至目前，住宅用地已出让5批共26块，共吸引105名竞买者，无一拍品。徐汇滨江坡地块溢价率达30%，为全国单价地王；静安曹家渡地块溢价率达31.2%，楼层单价创下区域新纪录。

本地拍卖热度上升，对上海楼市信心产生积极影响。上海房价涨幅连续六个月位居全国第一，成为当前楼市复苏的标杆城市。

鼎力全面的价值取向

“价高者得”并不是上海当地拍卖规则中遵守的唯一准则。起拍价出让的大宁灵石地块，因其优越的地理位置，显得“愤慨”。由于转让方案要求极高，只有中建九和一家投标人申请参加拍卖并中标。