9月29日晚，现行房贷利率调整政策实施。根据央行公告，将进一步深化利率市场化改革，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许符合一定条件的存量住房贷款重新约定加点幅度。推动降低存量住房贷款利率。

市场利率定价自律机制还发布了《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，要求主要商业银行原则上在倡议发布当日发布公告，并最迟于10 月 12 日；各商业银行原则上应在2024年10月31日前，对存量住房抵押贷款（含首套房、二套房及以上）利率分批统一调整。

随后，多家银行首次表示，正在抓紧制定存量住房贷款利率实施方案，并将于10月12日发布具体操作细则。到2024年10月31日，存量商业个人住房利率贷款统一分批实施。调整。

据测算，此次调整预计将使现有房贷利率平均降低约0.5个百分点。以现有抵押贷款期限100万元、25年、等额本息还款为例，假设抵押贷款利率由4.4%下调至3.55%，借款人可节省利息支出约5600元元每年。现有房贷利率的下调，将有利于借款人进一步减少房贷利息支出，提高居民消费意愿。这也有利于稳定购房者预期，提振信心。

权威人士解读，批量调整完成后，存量房贷利率下降预计将减少银行利息收入约1500亿元。但新旧房贷利差缩小后，提前还款的情况将明显减少，有利于银行稳定贷款规模、提高贷款质量。考虑到中国人民银行降息、降准的政策，预计将拉动MLF利率及其他利率的下降，这也将节省银行的负债成本，提高银行的可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支持。因此，考虑到这些政策措施，对银行净息差的影响基本呈中性。

允许变更LPR抵押贷款利率加点

此次央行在公告中提到，允许改变LPR加分的房贷利率。

根据合同，现有的房贷利率由LPR和点差形成（点差可以为负）。保证金主要反映合同签订时的市场供求、风险溢价等因素，在合同期内保持不变。因此，重定价后利率水平只会发生与LPR相同的变化量。

“考虑到抵押贷款期限一般较长（最长可达30年），合同期内市场供需情况、借款人收入、财产和信用状况等因素可能会发生变化。”权威专家表示，当这些因素发生重大变化时，附加分保持不变，这可能对合同一方不利。需要以适当的方式允许合同变更，以维护合同的公平性。

例如，2019年11月发放的抵押贷款，当时的加点率为+55个基点。现在借款人的收入可能大幅增加，这笔抵押贷款的风险溢价也发生了大幅变化。与此同时，当前房地产市场的供需形势也发生了重大变化。新增抵押贷款的加息率可能已降至-45个基点，现有抵押贷款借款人之间也存在情绪差距。

权威专家指出，央行适应市场形势变化，回应公众期待，进一步深化利率市场化改革，改善市场竞争，完善房贷利率定价机制，让现有房贷利率与国家新房贷利率有一定程度的偏离。可通过协商、合同变更等方式调整加点幅度，引导现有房贷利率及时反映市场利率变化，降低至全国新增房贷平均利率附近。

借款人和借款人可以协商确定重定价周期

在本次调整中，央行宣布“借款人和借款人可以协商确定重定价周期”，被视为本次调整的重点之一。

重定价周期是指按照浮动利率贷款合同中的定价基准调整利率的时间间隔，由借款人与借款人自主协商确定。过去很长一段时间，受制于商业银行系统性能和风险管理水平等客观条件，中长期贷款利率一般每年确定一次，并且还要求个人住房贷款利率重定价周期至少一年。

“随着商业银行管理水平和技术能力的提高，除住房贷款外的大部分浮动利率贷款都可以由借款人和贷款人协商确定重定价周期。”权威专家指出，为提高货币政策传导效率，中国人民银行取消了个人住房贷款重定价周期最少一年的行政限制。

据悉，对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，借款人与借款人可以自主协商重定价周期。重定价周期可以是每年、半年、每季度等。需要注意的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受到低利率，但在利率上行阶段，借款人也必须更快地承受高利率。

此外，对于存量房贷来说，在10月批量调整阶段，如果一对一协商重定价周期，将严重影响批量调整进度，拖延借款人享受低利率的时间。因此，商业银行应优先调整存量房贷加息，暂时不调整重定价周期，让借款人尽快享受到较低的利率。自2024年11月1日起，符合条件的借款人可以在与商业银行协商调整房贷利率加点的同时，协商调整重定价周期。

第一套、第二套及以上住房的现有抵押贷款利率可以调整。

利率自律机制在微信公众号发布《关于存量住房贷款利率批量调整的倡议》，明确2024年10月31日前，商业银行对符合条件的存量住房贷款再次进行批量调整，存量利率较高的住房贷款将分批调整。房贷利率已降至全国新房贷利率左右，让借款人尽快受益。

值得注意的是，批量调整阶段，首套房、二套房及以上存量房贷利率均可调整。去年调整了点加成的现有抵押贷款也包括在内。将两套或以上现有住房纳入降准范围也是市场专家此前呼吁降低现有房贷利率的重点领域。

央行行长潘功胜此前在国新办新闻发布会上表示，将引导银行存量房贷利率下调至新房贷利率附近，预计平均降幅约0.5个百分点。

根据倡议，对贷款市场报价利率（LPR）加点超过-30个基点的存量按揭贷款，加点幅度将调整为不低于-30个基点，且不低于新的贷款市场报价利率（LPR）。目前在其所在城市执行的发行利率。商业性个人住房贷款利率实行下限。

权威人士表示，由于重定价日期不同，批量调整后不同借款人的利率会有所不同。批量调整后利率下降主要是由于点位加成下降至-30个基点。重新定价后，最近一个定价周期LPR的下降幅度也将反映出来，参与本次批量调整的借款人利率也将调整至同一水平。

(图)重定价日不同区间房贷积分调整后利率示例

此外，对于现有固定利率房贷，最新LPR折算为积分，积分涨幅幅度调整为-30个基点。例如，现有利率为4%的固定利率抵押贷款，5年以上期限的最新LPR为3.85%。首先将固定利率折算为4%=LPR+15个基点，然后将15个基点调整为-30个基点。

对于部分新房贷利率政策仍设定下限的城市，调整后的加点幅度不得低于下限。例如，北京二套房贷款利率政策下限，五环以内的二套房贷款为-5个基点，五环以外的二套房贷款为-25个基点。相应的二套房贷款批量调整时，加点分别调整为-5个基点和-25个基点。

本公告建立了现行房贷利率逐步有序调整的长效机制。如果未来新增房贷利率持续下降，当现有房贷利率偏离国家新增房贷利率达到一定程度时，借款人可以与银行协商，申请将现有房贷利率降低至附近。新抵押贷款利率水平。

自2024年10月起，每季度首个月，中国人民银行将在官网公布上季度全国新发放商业个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。

此外，为适应房地产市场供需关系新变化，在批量调整和定期调整阶段，不再区分首套房和二套房（已建房的城市除外）。抵押贷款利率下限并区分第一套房和第二套房）。现有第二套房抵押贷款利率已降至全国新增抵押贷款平均水平附近，减轻了现有抵押贷款借款人的利息负担。

新京报贝壳财经记者 姜帆

编辑 岳彩舟

贾宁校对