文/乐居财经 徐久勉

同根同源，相同命运，却各有不同。

三年前，同样是秋天，王健林筹备珠海万达上市，邀请亲朋好友共赴盛宴。 盛宴正式开始，杨国强家族中的两位成员坐了下来——碧桂园（02007.HK）和碧桂园服务（06098.HK）。

面对价值数千亿的地产业务，物业还是有些稚嫩。但在珠海万达的这场投资盛宴上，两位富豪“比西”兄弟举起了同一张牌，各自斥资32.3亿元，在Pre-IPO阶段各自拿下1.7945%的股权。

随后的剧情大家都很熟悉了，王健林没能如愿在香港河口登陆，经过多方寻找，终于在近日找到了援军，但代价是失去了对万达商业的绝对控制权。

而杨国强家族负债累累，资金紧张，首当其冲受创的便是碧桂园，去年底开始出售所持珠海万达股份以筹集资金，作价约30.69亿元。

碧桂园“透露”这项投资是亏损的，几年下来，不仅没有赚到钱，反而亏损了约1.6亿元。

2024年9月24日晚间，碧桂园公告称，与万达再次签署补充协议，修改对价的支付安排及首个交付日后的交付程序，但对价等主要条款保持不变。

同日，碧桂园服务也选择在收盘后套现出售珠海万达：出售约1.49%（107,945,650股），总对价31.42亿元。按初始投资金额26.81亿元计算，出售的股份已实现8%的年化收益。

也就是说，碧桂园服务又赚回了4.61亿元。

交易完成后，碧桂园服务仍持有珠海万达约0.31%（22,109,350股）股权，按照本次交易涉及的珠海万达每股成本约29.12元人民币/股计算，该部分股权当前市值约为6.435亿元人民币。

股价收跌

虽然这笔投资赚了好几个亿，但资本市场的掌声却并未持续到收盘。

9月25日上午公告发布后，碧桂园服务股价高开并持续上涨，十分钟内最高涨幅达5.11%，之后震荡整理，但总体保持积极态势。

尾盘变数接踵而至，该股最终当日收跌0.21%，报4.69港元/股，总市值约156.79亿港元，位列地产股第四位，与排名第二的保利地产仅相差3.51亿港元，与之前一位的中海地产相差10.36亿港元。

碧桂园服务在公告中表示，“出售所得款项将用作一般营运资金及董事会批准的其他用途。”有投资者评论称，希望所得款项可用于分红或回购。

今年上半年，碧桂园服务再次交出最差的成绩单，营收约人民币210.46亿元，同比微增1.5%。

同期，公司实现毛利约人民币55.53亿元，同比下降13.7%；整体毛利率为21.2%，同比下降3.7个百分点。净利润约人民币15.46亿元，同比下降37.9%；净利润率为7.4%，同比下降4.6个百分点。

最引人注目的是经营活动产生的现金净额，约为2.7亿元，而去年同期为21.92亿元，同比下降87.7%。

管理层分析，上半年现金流下降主要有三方面因素：首先，在资金流入方面，风险客户及小业主的回款率较低，即净利润有所下降；其次，受经济环境等因素影响，预付物业费有所下降；另外，日常经营活动产生周期性的资金波动。

“在现金流管理方面，我们最需要关注的依然是现金流入的表现，也就是预付款和回款。”碧桂园服务在发布中期业绩报告的同时，宣布成立债务追偿委员会，由总裁徐斌怀担任主任。

由于业绩不理想，碧桂园服务今年上半年并未宣布分红。回购方面，最近一次是去年9月12日，徐斌怀团队上任时表示，只有在极端情况下才会回购股票。

管理层在8月底的中期业绩会上表示，目前公司股价被低估，将积极考虑和准备回购，采用现金分红或现金加回购相结合的方式，逐步提高分红加回购的绝对金额和总体比例。

聚焦与收缩

数据显示，截至2024年6月30日，碧桂园服务账户上有约119.96亿元现金及现金等价物，以及3.05亿元受限制银行存款。

若加上本次交易回收的30多亿元，碧桂园服务将成为账面资金超过资本市场总市值的地产企业之一。

此次交易中，碧桂园服务要求万达自2024年9月27日起10个工作日内按照31.42亿元人民币以等值美元现金支付。

有人猜测，这是为了方便碧桂园偿还美元债务。也有人反驳，最初投入的是港元，拿回美元也合情合理，用以偿还房地产债务应该是不可能的，一来是杯水车薪，二来有恒大地产的先例。

从账目来看，碧桂园服务弹药充足，并不缺钱，但股价多次下跌触底，管理层又不愿回购，因此碧桂园服务账上的现金也受到质疑。

“此次出售是为了集团的战略重点，减少金融投资规模。”碧桂园服务将按照退出计划回售股份，这将有助于集团回收资金，专注于核心业务。

李长江时代，碧桂园服务就像一条大鲨鱼，活跃在“买买买”的各个领域。

业务方面，涉足城市服务、中介、机场、保险、商业管理等领域；投资方面，对内拥有珠海万达、长城物业、康桥月生活等物业管理公司，对外拥有优趣汇控股、洲际海峡能源等美妆电商代理运营商。

“住宅物业管理业务是公司整体战略规划的核心”，徐斌怀在今年中期业绩会上表示，将“坚守”公司核心能力建设，并以此为中心，带动未来业绩健康可持续增长。

数据显示，今年上半年，碧桂园服务物业管理服务收入127.52亿元，同比增长约4.6%，占其营收的60.6%，同比增加约1.8个百分点。

城市服务和商业运营服务在经历短暂的辉煌之后进入阵痛期，今年上半年这两项业务营收分别为21.7亿元和3.32万元，同比分别下降9.4%和37.9%。

合作方向

碧桂园服务并未像姊妹公司那样选择破产套现，或许是考虑继续与珠海万达保持合作。

当年老杨力推珠海万达重返资本市场，而作为回报，除了战略投资业务，老王也给碧桂园服务带去一股“肥水”。

据珠海万达当时的招股说明书显示，万达已与碧桂园服务签署战略合作协议，将集团的安保、清洁服务外包给碧桂园服务。

招股说明书并未对这笔资金是否全部发放、发放金额作出过多解释。

乐居财经《地产K线》了解到，2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日的六个月，珠海万达的分包费用（包括支付给分包商的服务费用）分别为16.02亿元、18.95亿元、22.05亿元、11.07亿元，占珠海万达期内总销售成本的比例分别为24.7%、21.4%、20.3%、18.1%。

虽然外包安保和清洁服务的成本支出尚未进一步披露，但考虑到珠海万达的规模，这笔开支应该是相当可观的。

官方数据显示，截至2022年12月31日，珠海万达管理商业广场472家，总建筑面积6556万平方米，覆盖224个城市。

据不完全统计，刚刚过去的2023年，珠海万达至少开业运营26个新商业项目，包括25个万达广场、1个万达茂，2024年也计划有20余个万达广场开业。

相关公司：碧桂园服务hk06098、碧桂园hk02007